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Wie wird die Dachvermietung vergütet?

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Wissenswertes zum Thema Dachverpachtung - FAQ

Ablauf einer Dachvermietung?

Als Objekteigentümer einer Immobilie nutzen Sie die Rendite der Solarenergie ohne selbst zu investieren. Sie vermieten einfach Ihre Dachfläche an clear sky. Wir zahlen attraktive Preise für Ihre Dachfläche und errichten dort eine Solarstrom-Anlage. Sie erhalten eine hohe Sofortzahlung oder eine jährliche Dachmiete für die festgelegte Laufzeit von mindestens 20 Jahren.

Warum wird eine erstrangige Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen?

Ein rentabler Betrieb einer Photovoltaik-Anlage bedarf der vollen Laufzeit des Pachtvertrages. Eine erstrangige Dienstbarkeit im Grundbuch gewährleistet über die Laufzeit des Vertrages die Absicherung des Betriebes für den Anlagenbetreiber im Falle eines Verkaufs.

Warum liegt die Dauer des Dachnutzungsvertrags bei mindestens 20 Jahre?

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) garantiert eine feste Einspeisevergütung über einen Zeitraum von 20 Jahren. Die Amortisation der Investitionskosten des Dachpächters benötigt diesen Zeitraum damit sich der Vertrag für beide Seiten lohnt. Der Objekteigentümer erhält im Gegenzug dazu langfristig garantierte Mieteinnahmen.

Wie errechnet sich die Dachmiete?

Die Höhe der Dachmiete wird individuell für jedes Dach errechnet. Der geografische Standort und die Leistungsfähigkeit der Anlagen – also die installierte Leistung (kWp) - bestimmen die Erträge für die kalkulierte Betriebsdauer von mindestens 20 Jahren. Und natürlich beeinflusst auch die Höhe der Investitionskosten die Höhe der Dachmiete.

Wieso kann die Höhe der Dachmiete von Fall zu Fall unterschiedlich hoch sein?

Zum einen spielt der jeweilige geografische und topografische Standort des Gebäudes eine wichtige Rolle. Je nach Dachtyp und Gebäude unterscheidet sich der Bauaufwand und damit die Kosten für die Unterkonstruktion der PV-Anlage.

Aber auch Netzanschlussmöglichkeiten wie zum Beispiel die Entfernung zum nächsten Einspeisepunkt oder das Verlegen von Kabelgräben spielen eine wichtige Rolle.

In unserem Prüfprozess werden auch alle anderen Faktoren berücksichtigt:

• Verfügbarkeit eines ausreichend dimensionierten Trafos in Anlagennähe

• Prüfung des logistischen Aufwands für die Durchführung der Baumaßnahme

• Montage mit oder ohne ein Baugerüst benötigt, da mobile Sicherungsmaßnahmen auf dem Dach ausreichen

• Kann die Montage werktags erfolgen

All diese Faktoren können die Höhe der Baukosten und damit die Wirtschaftlichkeit der Photovoltaik-Anlage und damit auch die Höhe der möglichen Dachmiete / Dachpacht beeinflussen.

Warum unterscheidet sich der Betrag der einmaligen Auszahlung von der Summe der jährlichen Auszahlungen?

Vereinfacht ausgedrückt kann man sagen, dass ein Euro, den man heute erhält, mehr Wert ist als ein Euro in 20 Jahren. Den heutigen Barwert von Zahlungen in der Zukunft berechnet man durch Abzinsung. Deswegen ergeben die jährlichen Mietzahlungen in Summe einen signifikant höheren Betrag als die Einmalzahlung, die im ersten Jahr ausgezahlt wird. Sie bildet den aktuellen Barwert der Summe der jährlichen Zahlungen über 20 Jahre ab. Diese werden durch den Renditenzins des Photovoltaik-Investments auf den Zeitpunkt der Einmalzahlung abgezinst. Somit ist gegeben, dass es für den Investor keinen Unterschied macht, ob eine jährliche oder eine einmalige Mietzinszahlung erfolgt.

Welche Pflichten übernimmt der Dachpächter?

Pflichten des Dachpächters

• verpflichtet sich zu der im Vertrag vereinbarten Zahlung der Dachmiete

• zur Übernahme der Notarkosten

• zur Statischen Prüfung des Gebäudes auf eigene Kosten

• zum Abschluss einer Betreiberhaftpflichtversicherung

• Gewährleistung der fachmännischen Installation der Anlage

• Kostenübernahme für die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch

• Einholung etwaiger Genehmigungen zur Errichtung und zum Betrieb der PV-Anlage auf eigene Kosten

• Beachtung der Vorgaben zum Blitzschutz sowie Durchführung eventuell notwendiger Veränderungen oder Ergänzungen an einer bestehenden Blitzschutzanlage

• Sicherstellung, dass sämtliche bautechnischen und elektrischen Arbeiten, auch Wartungs- und Reparaturarbeiten, durch Fachfirmen bzw. Fachpersonal ausgeführt werden

• Sicherstellung, dass für die Reinigung, die Revision und Reparatur von Kamin- und Lüftungsanlagen sowie andere auf dem Dach installierten Einrichtungen die notwendigen Zugänge begeh- und befahrbar sind

Welche Pflichten übernimmt der Objekteigentümer?

Der Dacheigentümer stellt seine Dachflächen und eine minimale Fläche für die Peripheriegeräte (Trafos etc.) zur Verfügung.

Zudem gewährleistet er ein Zugangsrecht für die Dauer des Pachtvertrages um notwendige Wartungsarbeiten für einen sicheren Betrieb zu ermöglichen.

Was passiert nach den 20 Jahren Pachtzeitraum?

Nach Ablauf der Pachtzeit werden einige Pachtverträge verlängert. Danach wird die PV-Anlage wieder entfernt, ohne das Dach zu beschädigen. Die Kosten hierfür übernimmt selbstverständlich der Anlagenbetreiber. Es ist auch möglich, dass sich beide Parteien darauf verständigen, dass die noch funktionierende Photovoltaikanlage dem Objekteigentümer überlassen wird.

Was ist mit der Gebäudestatik?

Moderne Solarmodule benötigen sehr wenig Dachlastreserve. Deswegen sind die meisten Dächer statisch für Solaranlagen geeignet. Der Dachpächter lässt die Dächer auf eigene Kosten von einem unabhängigen Statiker prüfen.

Wie hoch ist die CO2 Einsparung?

Pro m2 verpachtete Dachfläche werden 0,7 Tonnen CO2 im Jahr eingespart.

Was ist mit Versicherungen und Schäden am Dach?

Der Dachpächter muss eine Haftpflichtversicherung und eine Sachversicherung für die PV-Anlage abschließen. Das bedeutet, dass der Objekteigentümer keine weiteren Versicherungen abschließen muss. Schäden am Dach (ausgelöst durch die PV-Anlage) sind durch die Haftpflichtversicherung des Dachpächters gedeckt. Schäden, die an der PV-Anlage entstehen, sind durch die Sachversicherung des Dachpächters abgedeckt.

Entstehen Kosten während der Pacht?

Die Installation der PV-Anlage sowie mögliche aufkommende Wartungskosten trägt der Dachpächter.

Wie läuft die Installation der Photovoltaik-Anlage ab?

Vor der Montage einer Photovoltaik-Anlage beraten wir Sie individuell über das Vorhaben und gewähren Ihnen immer den Einblick über Planung und Fortschritt der Arbeiten. Die Montage wird von erfahrenen und kompetenten Teams durchgeführt. Dabei werden nur qualitativ hochwertige Photovoltaik-Module verwendet. Jedes Objekt ist ein repräsentatives Ergebnis.

Wer sorgt für die Wartung der der Photovoltaikanlage?

Die Rendite der Photovoltaikanlage hängt von einem reibungslosen Betrieb während einer Zeitdauer von mindestens 20 Jahren ab. Dementsprechend haben Betreiber und Investor ein großes Interesse, dass die Anlage ordnungsgemäß funktioniert. Deswegen schließt der Betreiber/Investor einen Wartungsvertrag mit qualifizierten Fachfirmen ab, die im Zuge regelmäßiger Wartungstermine den optimalen Betrieb der Anlage prüft und sicherstellt.

Kann man den Solarstrom selber nutzen?

Auf Wunsch des Objekteigentümers kann er den Solarstrom vom Dachpächter abkaufen. Mit Solarstrom kann der Bezugspreis für Strom auf Jahrzehnte hinaus unabhängig von Preisschwankungen auf dem Strommarkt gemacht werden. Bei Sonnenschein nutzt der Objekteigentümer den Strom der PV-Anlage. Scheint die Sonne einmal nicht, ist der Bezug über das öffentliche Stromnetz abgesichert. Absolute Versorgungssicherheit ist immer garantiert.